In het centrum van Câmpulung Muscel, een historische stad aan de voet van de Karpaten, staan twee volledig gerestaureerde gebouwen op een hoekperceel met toegang vanaf twee straten. Het geheel wordt momenteel gebruikt als evenementenlocatie met gastenaccommodatie.
Het hoofdgebouw dateert uit 1912 en is beschermd als monument. De neoromaanse architectuur wordt onder meer gekenmerkt door een loggia met arcades op slanke zuilen, driepasbogen, een geprofileerde sierfries, een natuurstenen plint en een hoge toren met houten dakbedekking. Een gebouw van dit type zou tegenwoordig nauwelijks opnieuw kunnen worden gebouwd: vakmensen die dergelijke werkzaamheden kunnen uitvoeren zijn schaars geworden en vergunningen voor nieuwbouw in deze stijl worden niet meer afgegeven.
Dit is geen renovatieproject. De werkzaamheden zijn afgerond.
Volledig gerestaureerd
Het hoofdgebouw werd in 2014 volledig gerestaureerd, inclusief constructieve versterking, een nieuw dak en volledig vernieuwde elektrische, sanitaire en verwarmingsinstallaties. Originele elementen zoals visgraatparket, gebogen raamomlijstingen, kroonlijsten, stucwerk en timmerwerk zijn behouden of gerestaureerd.
Het tweede gebouw, uit het begin van de jaren 1920, werd in 2020 gerestaureerd, inclusief de constructie en het dak. Beide verdiepingen hebben arcadeloggia's en balkons met uitzicht op de bergen.
Er zijn geen verdere investeringen nodig om de exploitatie voort te zetten.
De gebouwen
Negru Vodă-gebouw
Monument, klasse B, gebouwd in 1912 en gerestaureerd in 2014.
928 m² verdeeld over drie niveaus op een perceel van 1.076 m², waarvan 690 m² buitenruimte.
Onderverdieping, 372 m²: professionele keuken, drie gewelfde ruimtes voor horeca, terrasbar, opslagruimten, koelcellen, spoelruimten, kleedkamers en sanitair voor personeel en afzonderlijk sanitair voor gasten.
Begane grond, 287 m²: vier onderling verbonden zalen met plafonds van 3,50 m, boogramen en origineel parket; bar, pantry, spoelruimte en afzonderlijk dames- en herentoilet. Overdekte entree met zelfstandige toegang.
Zolderverdieping, 270 m²: vier gastenverblijven, waarvan twee suites met een afzonderlijke zitkamer. Iedere unit heeft een eigen badkamer.
Negulici-gebouw
Gebouw uit de jaren 1920, gerestaureerd in 2020.
192 m² verdeeld over begane grond, eerste verdieping en zolder, op een afzonderlijk perceel van 153 m² met eigen toegang vanaf de straat. Vijf gastenkamers, elk met een eigen badkamer, een pantry op iedere verdieping en balkons onder arcades met uitzicht op de bergen.
Tuin en parkeren
De 690 m² buitenruimte bestaat uit een tuin en zomers terras met houten pergola, decoratieve verlichting, volwassen beplanting en bestrating. Het terras biedt plaats aan maximaal 120 personen.
Zeven privéparkeerplaatsen bevinden zich op het terrein. Nog zeven plaatsen direct voor het gebouw worden gebruikt op basis van een huurovereenkomst met de gemeente voor 600 lei per jaar (circa €120). De overeenkomst kan aan de nieuwe eigenaar worden overgedragen.
In totaal 14 parkeerplaatsen.
Techniek
Er is een fotovoltaïsche installatie van 23 kW met geregistreerde prosumerstatus. Deze dekt een aanzienlijk deel van het elektriciteitsverbruik, waaronder dat van de professionele keuken, airconditioning en koelinstallaties.
De twee gebouwen hebben afzonderlijke meters en afzonderlijke kadastrale titels en kunnen daarom gezamenlijk of afzonderlijk worden aangekocht.
Evenementen en accommodatie
Meer dan 100 zitplaatsen binnen, verdeeld over de vier zalen en de gewelfde ruimtes, plus 120 plaatsen op het zomerse terras.
In totaal zijn er negen gastenkamers: vijf tweepersoonskamers, één eenpersoonskamer en drie appartementen voor maximaal vier personen.
Bruiloften, doopfeesten, bedrijfsevenementen en retraites kunnen volledig op het terrein worden georganiseerd, met horeca, accommodatie en parkeren op één locatie. Een vergelijkbare combinatie is in Câmpulung niet beschikbaar.
Exploitatie en inkomsten
Het bedrijf beschikt over de benodigde vergunningen en staat sinds 2017 op Booking.com. De gastenscore ligt gedurende deze periode tussen 9,1 en 9,2.
Inkomsten uit accommodatie:
2022: 336.000 RON (ca. €67.000)
2023: 449.400 RON (ca. €90.000)
2024: 410.000 RON (ca. €82.000)
2025: 315.000 RON (ca. €63.000)
2026 tot 3 september: 161.750 RON (ca. €32.000)
Totale omzet in 2025, inclusief restaurant: 595.000 RON (ca. €119.000).
Gemiddelde kamerprijs: 270 RON (ca. €54) per nacht, inclusief ontbijt.
De cijfers laten zien welk niveau al is bereikt: in 2023 bedroegen de accommodatie-inkomsten, met dezelfde negen kamers en zonder extra investeringen, 43% meer dan in 2025. De bezettingsgraad lag toen rond 50%.
De terugval in de afgelopen twee jaar heeft concrete operationele oorzaken, die openlijk kunnen worden toegelicht. Deze is niet het gevolg van een algemene terugval van de Roemeense toeristische markt.
Voor een koper die actief bij de exploitatie betrokken is, ligt de mogelijkheid om terug te keren naar het niveau van 2023 vooral in het beheer en niet in nieuwe investeringen.
De volledige financiële gegevens, uitgesplitst naar accommodatie en restaurant, evenals toegang tot de gegevens van het Booking.com-extranet zijn beschikbaar tijdens de due diligence.
Aanvullend potentieel
De evenementenexploitatie wordt momenteel niet volledig benut. De vier zalen, gewelfde ruimtes, het zomerse terras met 120 plaatsen, de 690 m² buitenruimte en 14 parkeerplaatsen bieden mogelijkheden om deze activiteit uit te breiden zonder verdere investeringen in de gebouwen.
Andere mogelijke toepassingen zijn een bedrijfszetel, privékliniek, privéschool, cultureel centrum of opnieuw een particuliere woning.
Ligging
Câmpulung Muscel is een van de oudste steden van Roemenië en ligt in het district Argeș, aan de voet van de Zuidelijke Karpaten. Boekarest ligt op ongeveer tweeënhalf uur rijden. De toeristische gebieden rond Bran, Rucăr en Moieciu zijn goed bereikbaar.
Roemenië is lid van de Europese Unie. Burgers en bedrijven uit de EU kunnen bebouwd vastgoed zonder specifieke beperkingen verwerven.
Prijs
€950.000 voor het gehele ensemble, inclusief meubilair en apparatuur.
De gebouwen kunnen ook afzonderlijk worden aangekocht:
Negru Vodă-gebouw: €750.000
Negulici-gebouw: €250.000
Rechtstreeks van de eigenaar. Geen makelaarscourtage.
Contact
Telefoon: +40 746 079 737
E-mail: consult.rmd@gmail.com
Bezichtigingen op afspraak. De eigenaar beantwoordt technische, juridische en financiële vragen rechtstreeks.
Op verzoek zijn kadastrale uittreksels, plattegronden, vergunningen en financiële documentatie beschikbaar.
